Byggesøknad fra A til Å

Denne artikkelen er ment å gi deg som er ny på byggesak en grunnleggende innføring i oppgaven med å utforme en komplett byggesøknad. Lengst ned på siden vil du finne en forklaring på begreper, faguttrykk og forkortelser.

Kan vi få hjelpe deg med prosjektering eller byggesøknad? Kontakt oss gjerne via telefon 22 23 92 00, e-post post@framingenior.no, eller fyll ut kontaktskjemaet.

Hva er søknadsplikt?

Plan- og bygningsloven krever at det innhentes tillatelse fra kommunen før de fleste større byggearbeider iverksettes. Det er dette som kalles søknadsplikt – en plikter å søke. Tillatelse innhentes ved å sende inn en komplett byggesøknad til kommunen. Tiltaket (byggeprosjektet) kan normalt ikke starte opp før kommunen gir tillatelse.

Plan- og bygningsloven § 20-1 sier at følgende tiltak er søknadspliktige:

• nybygg, tilbygg, påbygg, underbygg, konstruksjon eller anlegg

• vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av bygning, konstruksjon eller anlegg

• fasadeendring

• bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring

• riving av bygning, konstruksjon eller anlegg

• oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner

• oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig

• oppføring av innhegning mot veg

• plassering av skilt- og reklameinnretninger

• plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg

• vesentlig terrenginngrep

• anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass

• opprettelse av eiendommer og festegrunn

Enkelte mindre tiltak er unntatt søknadsplikt, i henhold til plan- og bygningsloven § 20-5, og noen tiltak skal behandles etter annet lovverk (jf. plan- og bygningsloven §§ 20-6 til 20-8). Alle tiltak som ikke er nevnt i plan- og bygningsloven §§ 20-5 til 20-8 må omsøkes og godkjennes før de iverksettes.

Hvordan byggesøknaden for søknadspliktige tiltak skal utformes, og hva som skal vedlegges søknaden, avhenger av hva det søkes om (type tiltak) og hvilken søknadsprosess som velges. Hvem som kan sende inn søknaden, avgjøres også etter hva det søkes om.

Byggesøknader med og uten krav om ansvarlige foretak

Tiltak som ikke er unntatt søknadsplikt, og som ikke skal behandles etter annet lovverk, vil være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3 eller § 20-4.

• § 20-3 gjelder søknadspliktige tiltak med krav om ansvarlige foretak. Eksempler på slik tiltak er oppføring av boliger og arbeid som berører bærende og brannskillebegrensende konstruksjoner.

• § 20-4 gjelder søknadspliktige tiltak som kan besørges av tiltakshaver. Eksempler på slike enkle tiltak er oppføring av garasjer/uthus inntil 70 m² og tilbygg inntil 50 m².

– Byggesøknad for tiltak med krav til ansvarlige foretak (§ 20-3)

Byggesøknadsoppgavene for tiltakene som er listet opp i plan- og bygningsloven § 20-1, skal håndteres av et kvalifisert foretak med rett til å påta seg ansvar (ansvarsrett) i byggeprosjekter, med mindre det er gitt unntak fra kravet i plan- og bygningsloven §§ 20-4 til 20-8. For tiltak etter § 20-3 skal altså all prosjektering, utførelse og kontroll håndteres av kvalifiserte foretak med ansvarsrett.

– Byggesøknad for tiltak uten krav til ansvarsetter (§ 20-4)

Søknad for tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-4 (byggesøknad uten krav til ansvarsretter) er enklere og mindre omfattende enn byggesøknader for tiltak etter § 20-3. Hvilke vedlegg som skal vedlegges byggesøknaden, avhenger i stor grad av hva som skal bygges. Tiltakshaver (normalt huseier) kan være ansvarlig for

• tilbygg opp til 50 m²

• frittstående bygg uten boligformål i én etasje og opp til 70 m²

• bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, eller omvendt (for eksempel fra bod til soverom)

• midlertidige bygninger (bygninger som plasseres for inntil to år)

• alminnelige driftsbygninger i landbruket

• andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan håndteres av tiltakshaver.

Grunnlag for byggesøknaden

Ansvarlig søker vil legge til grunn opplysninger fra ansvarlig prosjekterende og tiltakshaver ved utforming av byggesøknaden. Disse opplysningene er:

• byggesakstegninger

• situasjonsplan

• opplysninger om grad av utnytting

• redegjørelse for eventuelle dispensasjonsforhold

• redegjørelse for tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak

• redegjørelse for tiltakets eventuelle virkninger på utvalgte naturtyper

• redegjørelse for atkomst, vannforsyning, avløp, avledning av overvann, flomveier for overvann og fjernvarmetilknytning

• redegjørelse for private rettigheter, der det er aktuelt

Nabovarsling

Plan- og bygningsloven krever at alle naboer og berørte gjenboere til et tiltak har krav på å bli varslet skriftlig om tiltaket. Alle opplysninger som er relevante for at naboer skal kunne ivareta sine interesser, skal gjøres tilgjengelig for naboene. Av den grunn er vedleggene i et nabovarsel normalt lik det som vedlegges byggesøknaden. Ansvarlig søker må vente i 14 dager fra nabovarselet er sendt til byggesøknaden kan sendes til kommunen for videre behandling. Når et nabovarsel sendes rekommandert, vil 14-dagersfristen løpe fra postens datostempling.

Obs: Mangler ved nabovarslingen er å anse som en alvorlig mangel ved byggesaken, og er derfor grunn til å trekke ansvarsretten til ansvarlig søker.

Les mer: Har du mottatt et nabovarsel?

Erklæring om ansvarsrett

Byggesøknaden skal tydelig vise at alle ansvarsområder (ansvarsoppgaver) er belagt med ansvar. Normalt må kvalifiserte foretak erklære ansvar for de ulike ansvarsområdene, og ansvarsfordelingen må være utvetydig.

Alternativt kan tiltakshaver søke om personlig ansvarsrett som selvbygger for enke tiltak i tiltaksklasse 1.

Ansvarlig søker skal påse at alle ansvarsområdene er ivaretatt, og at alle ansvarlige har signert sin erklæring om ansvarsrett. Disse erklæringene vil normalt vedlegges byggesøknaden.

De fleste ansvarsområder er delt inn i to grupper: prosjektering og utførelse. De som utfører et arbeid, er ikke nødvendigvis de samme som har prosjektert (planlagt) arbeidet. Dette gjelder for eksempel tømrerarbeid; i mange prosjekter er det en ingeniør som har prosjektert (planlagt) tømrerarbeidene, mens det er tømreren som utfører det som er prosjektert. Om byggesøknaden mangler én eller flere erklæringer om ansvarsrett, vil byggesaksbehandlingen stoppe opp.

Utforming av byggesøknaden

Ansvarlig søker (eventuelt tiltakshaver) utformer byggesøknaden basert på grunnlaget fra ansvarlig prosjekterende og tiltakshaver. Opplysninger som skal gis i søknaden skal tilfredsstille byggesaksforskriften § 5-4 tredje ledd (for søknad ett trinn) eller fjerde ledd (for søknad om rammetillatelse).

Ett-trinns søknad: I en ett-trinns søknad tar kommunen stilling til hele prosjektet på én gang: plassering, utforming og ansvarsforhold. Når tillatelsen foreligger, kan byggingen starte. Dette er den raskeste veien når prosjekteringen er kommet langt nok og det er klart hvilke foretak som skal ha ansvar for de ulike fagene.

Flertrinns søknad: Ved flertrinns søknad avklares først de “ytre rammene” gjennom søknad om rammetillatelse - det vil si forholdet til arealplanen, utnyttelse, høyde, avstand til nabogrense og vei, atkomst, vanntilførsel og avløp, og eventuelle dispensasjonsforhold. Fordelen er at tiltakshaver ikke bruker penger på detaljprosjektering før det er avklart at prosjektet kan realiseres.

Søknaden om rammetillatelse bør inneholde situasjonsplan, målsatte fasade- og snittegninger, og redegjørelse for forholdet til plan. Vi anbefaler at plantegninger også legges ved. Kommunen trenger dem ofte for å kontrollere bruksareal og kravene til tilgjengelig boenhet. Andre vedlegg kan være søknad om dispensasjon, avkjørselsplan med frisiktsoner og kommentarer til eventuelle nabomerknader.

Når rammetillatelsen er gitt, søkes det om igangsettingstillatelse. Da må alle oppgaver som skal settes i gang, være dekket av foretak med ansvarsrett. Kommunen kontrollerer også at eventuelle vilkår i rammetillatelsen er oppfylt, for eksempel krav om reviderte tegninger eller avklaringer med andre myndigheter. Igangsettingstillatelse kan gis for hele prosjektet eller for deler av det.

Innsending av byggesøknaden

Byggesøknaden med vedlegg kan leveres til kommunen på flere måter; digitale byggesøknadsløsninger, e-post, personlig oppmøte eller vanlig postgang. Merk at enkelte kommuner krever at byggesøknaden sendes inn via digitale byggesøknadsløsninger.

Når kommunen mottar byggesøknaden, vil byggesaksavdelingen gjennomgå saken grundig. Er det behov for supplerende dokumentasjon, vil ansvarlig søker (eller tiltakshaver) bli informert om dette.

Kommunens saksbehandlingstid løper fra byggesøknaden er registrert som komplett av kommunen.

Kommunens saksbehandling

Når søker har levert en fullstendig byggesøknad skal kommunen gi tillatelse, dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dersom søknaden er fullstendig, og i samsvar med de materielle reglene i plan- og bygningsloven og bestemmelser vedtatt i medhold av loven, har søker derfor i utgangspunktet et rettskrav på å få søknaden innvilget. Dette omtales gjerne som «grunneierens byggerett», og er et utslag av eierrådigheten og legalitetsprinsippet. For å gjøre inngrep i denne retten må det foreligge en konkret og tilstrekkelig klar avslagshjemmel.

Om byggesøknaden er komplett, vil det i enkelte tilfeller kunne forventes at kommunen behandler byggesøknaden innen tre uker. Dersom søknaden derimot ikke er komplett, forlenges fristen til 12 uker, og fristen løper fra søknaden er supplert med nødvendig informasjon. 12 ukers frist gjelder også om byggesøknaden er avhengig av dispensasjon.

Dersom byggesøknaden inneholder mangler etter at den er sendt til kommunen, eller hvis den innsendte dokumentasjonen er utilstrekkelig, vil dette forsinke fremdriften i byggeprosjektet. Saksbehandlingsfristen regnes fra søknaden er registrert komplett. Om det er mangler av ikke-vesentlig betydning, vil tiden som medgår til supplering, legges til kommunens frist.

I Norge er det ikke skjemaplikt, og dette gjelder også for byggesøknader. Søknaden kan med andre ord utformes i brevsform og uten bruk av blanketter. Det er likevel både fornuftig og tidsbesparende å bruke standardiserte blanketter eller digitale løsninger, og det er også noe som forenkler kommunens saksbehandling.

Les mer om saksbehandlingstid for byggesøknader

Søknad om midlertidig brukstillatelse

Når byggeprosjektet går mot slutten, kan det være at tiltakshaver har lyst til å ta hele eller deler av bygget i bruk før alle arbeider er ferdige, og før det er utstedt ferdigattest. Så lenge de resterende arbeidene ikke er til fare for helse og sikkerhet, kan kommunen utstede en tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse. For at kommunen skal kunne gi en midlertidig brukstillatelse, må ansvarlig søker først samle inn samsvarserklæringer og kontrollerklæringer fra alle ansvarlige foretak som bekrefter at det ikke foreligger noen risiko ved bruk av bygningen. Deretter må søker – på bakgrunn av opplysningene i samsvars- og kontrollerklæringene – anmode kommunen om midlertidig brukstillatelse.

Søknad om ferdigattest

Når alle arbeidene er ferdige, skal det anmodes om å få utstedt en ferdigattest. Ansvarlig søker vil be alle ansvarlige foretak om å signere endelige samsvarserklæring for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæring for utført uavhengig kontroll. Søknad om ferdigattest kan sendes først når ansvarlig søker har mottatt alle samsvarserklæringer og kontrollerklæringer, og FDV-dokumentasjon er kvittert mottatt av byggverkets eier.

Les mer om søknad om ferdigattest: Søknad om ferdigattest – byggesaken avsluttes

Vanlige ord, uttrykk og forkortelser

Nedenfor følger en enkel forklaring på noen av de vanligste ord og uttrykk en møter på i byggesaker.

• Tiltak – Tiltak er en fellesbetegnelse på arbeid og handlinger som omfattes av plan- og bygningsloven, herunder bygging, riving, bruksendring og anleggsarbeid. Tiltak kan også være unntatt søknadsplikt.

• Tiltakshaver – Tiltakshaver er den som får arbeidet utført (tilnærmet det som tidligere ble kalt byggherre)

• Fagområder – I en byggesak er det normalt en rekke forskjellige ansvarsområder. Eksempler på typiske fagområder i en byggesak er grunnarbeider, betongarbeider og trearbeider (konstruksjonssikkerhet), våtromsarbeider, brannprosjektering m.m).

• Tiltaksklasse – Tiltaksklassen avgjøres ut ifra kompleksitet og konsekvens- og vanskelighetsgrad. Nivå 1 er lavest og nivå 3 er høyest.

• Ansvarsrett – Alle foretak som skal ha ansvar i en byggesak må erklære dette ansvaret overfor kommunen. Erklæringen sier kort fortalt at foretaket påtar seg ansvar, og at det benyttes tilstrekkelig kompetanse og kvalitetssikringssystemer til den enkelte oppgaver foretaket erklærer ansvar for.

• Samsvarserklæring – Samsvarserklæring er en kvittering fra PRO og UTF på at arbeidet er helt eller delvis fullført.

• Kontrollerklæring – Kontrollerklæring er en kvittering fra kontrollerende på at uavhengig kontroll er utført.

• Dispensasjon – Et annet ord for unntak eller fravik. Dersom et tiltak kommer i konflikt med en bestemmelse, kan det søke om unntak (dispensasjon) fra denne bestemmelsen.

• Planstatus – Arealplaner som gjelder for eiendommen. Kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan er eksempler på arealplaner.

• Sentral godkjenning – Sentral godkjenning er en statlig vurdering av foretakets utdanning, praksis og styringssytemer. Godkjenningen er frivillig.

Funksjoner i byggesaken

• Ansvarlig søker (SØK): Ansvarlig søker er den som søker kommunen om tillatelse, og som er bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen. SØK er vanligvis en profesjonell aktør, men i enkelte mindre byggesaker kan tiltakshaver selv være søker.

• Ansvarlig prosjekterende (PRO): Alle tiltak må planlegges skriftlig, og slik planlegging kalles prosjektering. Det stilles strenge krav til hvem som kan ta på seg ansvaret med prosjektering. I de fleste prosjekter pleier det å være flere prosjekterende. Dette kan for eksempel være prosjekterende for grunnarbeider, prosjekterende for betongarbeider, prosjekterende for brannsikkerhet, prosjekterende for oppmåling osv.

• Ansvarlig utførende (UTF): De som skal utføre arbeidet, må erklære ansvarsrett for det området som skal utføres. På samme måte som for prosjekterende, må det være noen som tar på seg ansvaret for utførelse av for eksempel grunnarbeider, oppmåling, betongarbeider, brannsikring osv.

• Ansvarlig kontrollerende: Enkelte områder av en bolig er særlig viktige, da en feil i disse områdene vil føre til blant annet store/dyre materielle skader. Av den grunn stilles det krav i enkelte byggesaker om uavhengig kontroll av disse områdene.

Forkortelser

pbl. – Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven)

fvl. – Lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker (forvaltningsloven)

SAK – Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften)

TEK – Forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift)

BYA – Bebygd areal

BRA – Bruksareal

Kan vi få hjelpe deg med byggesak eller prosjektering?
Fyll ut skjemaet for å bli kontaktet.